“合院墅”“疊拼墅”“躍層墅”？盡管受限墅令等因素影響，元定義上的別墅產(chǎn)品逐漸退場(chǎng)，但“墅”這個(gè)字眼在樓市并不是“稀客”，近兩年更是逐漸多了起來(lái)。就在近期，還有項(xiàng)目號(hào)稱重啟“獨(dú)棟別墅”？

成都各種墅類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)相跑步進(jìn)場(chǎng)，究竟是新瓶裝舊酒，還是產(chǎn)品大革新？購(gòu)房者又該如果選擇？封叔來(lái)盤(pán)點(diǎn)一下。

各式“類(lèi)別墅”爭(zhēng)相破殼

2021年成都疊拼成交額250億元

縱覽成都樓市，從產(chǎn)品形態(tài)上講，目前可售的“墅”主要有三類(lèi)。

其一是6層以內(nèi)低層物業(yè)中的聯(lián)排、疊拼，以及衍生而來(lái)的合院。其二則是多層物業(yè)中的躍層墅，譬如大家熟知的底躍、頂躍。其三就是上文提及號(hào)稱重啟“獨(dú)棟別墅”的新產(chǎn)品。

實(shí)質(zhì)上，墅類(lèi)產(chǎn)品變革并非最近才開(kāi)始流行，從數(shù)據(jù)上可以清楚看到變化趨勢(shì)。

以目前市場(chǎng)上主流的墅類(lèi)代表——疊拼為例。據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年，成都疊拼供應(yīng)井噴，年度供應(yīng)面積從2017年的近13萬(wàn)方增加至37.5萬(wàn)方；2019年，疊拼產(chǎn)品的備案面積從前一年的21萬(wàn)方，暴增至近59.4萬(wàn)方，漲幅達(dá)183%。剛剛過(guò)去的2021年，成都疊拼供銷(xiāo)規(guī)模突破了新高度——全年新增供應(yīng)約164萬(wàn)方，備案面積約113萬(wàn)方，成交總額約250億元。

追究原因，無(wú)非兩個(gè)。2017年，成都“中優(yōu)”區(qū)域提出“三降兩提”，出讓土地的容積率逐漸下降。2018年，“限墅令”在全國(guó)范圍升級(jí)，獨(dú)棟別墅在成都尤其是中心城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，逐漸退出舞臺(tái)。

一方面主城土地資源日漸稀缺，地價(jià)上漲，一方面政策要求新建商品房密度低但不能是獨(dú)棟，各種類(lèi)別墅應(yīng)勢(shì)破殼，也成為改善客群目前能買(mǎi)到的最貼近別墅“質(zhì)感”的產(chǎn)品。

低層物業(yè)

由元定義上的別墅演變而來(lái)的初始化類(lèi)別墅，實(shí)質(zhì)上只有兩種，疊拼和聯(lián)排，前者是縱向堆疊，后者是橫向擴(kuò)展。較之疊拼的躍層式住感，獨(dú)門(mén)獨(dú)戶獨(dú)院的聯(lián)排會(huì)更貼近原始別墅的特質(zhì)，畢竟從地下室到頂層都是同一戶。

從目前市場(chǎng)來(lái)看，聯(lián)排的主要呈現(xiàn)方式是院墅，即聯(lián)排式合院，獨(dú)門(mén)獨(dú)戶但和鄰居家有共享墻面，比如曾風(fēng)靡一時(shí)的錦江天璽合院。除此之外，目前市面上的低層墅更多是疊拼+聯(lián)排的結(jié)合體。比如，一棟房子，六層三疊兩聯(lián)，大概率就會(huì)有12戶。

德商·錦江天璽效果圖

好在這種結(jié)合體，經(jīng)過(guò)房企不斷的創(chuàng)新和開(kāi)拓，得到一定改良。比如，傳統(tǒng)印象中的三疊疊拼，下疊有地面花園，上疊有屋頂花園，中疊無(wú)奈僅有陽(yáng)臺(tái)？或者如何解決上疊、中疊沒(méi)有地面花園的難題？

從去年入市的疊拼產(chǎn)品中我們就能找到一些答案。如天府新區(qū)的德信麓湖云莊，通過(guò)南北獨(dú)立入戶將地面花園分給上中下疊業(yè)主，并結(jié)合麓湖紅巖的坡地優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)戶戶有地面花園、獨(dú)立電梯直接入戶、獨(dú)立車(chē)庫(kù)。

德信·麓湖云莊效果圖

類(lèi)似項(xiàng)目還有青龍湖板塊的東叁·金茂逸墅、三圣鄉(xiāng)錦江大院、大面東樾玖院等，這打破了疊墅傳統(tǒng)的空間分割形式，使疊拼業(yè)主幾乎戶戶都能實(shí)現(xiàn)地下室、私家花園、門(mén)廳三重歸家動(dòng)線，居住體驗(yàn)更貼近獨(dú)棟別墅。

東叁·金茂逸墅入戶示意圖

多層物業(yè)

即使無(wú)法擁有普遍意義上的低層墅，但能在多層中以躍層產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)別墅居住體驗(yàn)，也不乏是一種選擇。

目前在多層物業(yè)中做類(lèi)別墅，主要有兩種情況，其一是普通多層中的底躍、頂躍，其二是多層整體做躍墅。

前者，樓棟整體仍以平層為主，僅底樓、頂樓存在少量的躍層戶型。為平衡整盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)，目前雙限項(xiàng)目便較多采用這種設(shè)計(jì)，比如新希望萬(wàn)科知園、交投電建洺悅瓏庭，將項(xiàng)目高層部分的1F房源做成底躍。

新希望萬(wàn)科·知園底躍示意圖

后者，高層整體做躍墅，一般是通過(guò)部分空間錯(cuò)層來(lái)實(shí)現(xiàn)，一般會(huì)選擇以客廳高挑高實(shí)現(xiàn)錯(cuò)層。不過(guò)因前兩年住宅產(chǎn)品層高限高之后，目前在成都這種可售項(xiàng)目也屈指可數(shù)，以高新南新川板塊的金成府為代表。

金隅·金成府空中躍墅戶型圖

新物業(yè)：重回“獨(dú)棟”？

伴隨墅類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)趨向白熱化，近期市場(chǎng)上也出現(xiàn)了一些新聲音：獨(dú)立棟型別墅，號(hào)稱重回獨(dú)棟，比如新希望天府錦麟壹品。

新希望·天府錦麟壹品效果圖

毫無(wú)疑問(wèn)，往越貼近傳統(tǒng)獨(dú)棟墅的居住感方向去改良，是類(lèi)別墅產(chǎn)品的不懈目標(biāo)。但實(shí)際效果真的如此嗎？

先來(lái)看下面一組指標(biāo)：

“項(xiàng)目是市場(chǎng)中幾乎沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的‘2X2’獨(dú)立棟型設(shè)計(jì)、純端戶疊墅，疊墅為上下兩疊，每層分左右兩端戶，戶戶有地面花園，上下疊有獨(dú)立動(dòng)線和獨(dú)立的南北側(cè)地面花園，真正意義上實(shí)現(xiàn)了‘獨(dú)棟化’”。

去掉繁復(fù)的描述，翻譯成更通俗易懂的表達(dá)，實(shí)質(zhì)上這種獨(dú)立棟型別墅，是無(wú)中間戶、純端戶的兩疊四戶疊拼；同時(shí)通過(guò)分離的南北側(cè)地面花園和獨(dú)立電梯，實(shí)現(xiàn)上下疊獨(dú)立動(dòng)線。

封叔認(rèn)為，在限墅政策下，這是目前市面上最創(chuàng)新的一種類(lèi)別墅形式；但從居住感來(lái)看，較之“整戶是一家”的院墅可能還是要差一些。當(dāng)然，居住偏好具有個(gè)體差異性，更要視需求而具體論斷，挑選適宜自己的就好。

封面新聞?dòng)浾?毛茂沙

注：本文旨在傳遞樓市信息，交流觀點(diǎn)，不作為指導(dǎo)、引導(dǎo)您進(jìn)行相關(guān)投資、買(mǎi)賣(mài)的依據(jù)或風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。

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