（面向合格投資者）

重慶市北部新區(qū)人和鎮(zhèn)柏林村龍湖西路8號(hào)

聯(lián)席主承銷(xiāo)商、聯(lián)席簿記管理人、債券受托管理人

廣東省深圳市福田區(qū)中心三路8號(hào)卓越時(shí)代廣場(chǎng)（二期）北座

聯(lián)席主承銷(xiāo)商、聯(lián)席簿記管理人

北京市朝陽(yáng)區(qū)安立路66號(hào)4號(hào)樓

中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)世紀(jì)大道100號(hào)上海環(huán)球金融中心75樓75T30室

簽署日期：2018年11月1日

聲明

本募集說(shuō)明書(shū)摘要的目的僅為向投資者提供有關(guān)本次發(fā)行的簡(jiǎn)要情況，并不包括募集說(shuō)明書(shū)全文的各部分內(nèi)容。募集說(shuō)明書(shū)全文同時(shí)刊載于上海證券交易所網(wǎng)站。投資者在做出認(rèn)購(gòu)決定之前，應(yīng)仔細(xì)閱讀募集說(shuō)明書(shū)全文，并以其作為投資決定的依據(jù)。

除非另有說(shuō)明或要求，本募集說(shuō)明書(shū)摘要所用簡(jiǎn)稱(chēng)和相關(guān)用語(yǔ)與募集說(shuō)明書(shū)相同。

第一節(jié) 發(fā)行概況

一、本次發(fā)行的基本情況

（一）發(fā)行人基本情況

注冊(cè)名稱(chēng)：重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司

法定代表人：王光建

注冊(cè)資本：1,308,000,000元人民幣

設(shè)立日期：2002年10月18日

注冊(cè)地址：重慶市北部新區(qū)人和鎮(zhèn)柏林村龍湖西路8號(hào)

聯(lián)系地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)安定路5號(hào)院3號(hào)樓中建財(cái)富國(guó)際中心19層

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91500000202879682L

聯(lián)系電話(huà)：010-86499182

經(jīng)營(yíng)范圍：對(duì)渝北區(qū)K15、K17號(hào)宗地的MOCO項(xiàng)目的商住樓及配套商業(yè)設(shè)施進(jìn)行開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售及物業(yè)管理；批發(fā)電子計(jì)算機(jī)配件、文化辦公用品、照相器材、通訊設(shè)備(不含衛(wèi)星收發(fā)設(shè)備)、普通機(jī)械、電器機(jī)械及器材、化工產(chǎn)品(不含危險(xiǎn)化學(xué)品)、建筑材料(不含危險(xiǎn)化學(xué)品)、裝飾材料、家用電器；信息咨詢(xún)服務(wù)。(國(guó)家法律、法規(guī)禁止和限制的除外)

（二）核準(zhǔn)情況及核準(zhǔn)規(guī)模

2017年10月10日，本公司董事會(huì)會(huì)議審議通過(guò)了《關(guān)于公司公開(kāi)發(fā)行公司債券的議案》。

經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)于2018年6月27日簽發(fā)的“證監(jiān)許可[2018]1044號(hào)”文核準(zhǔn)，公司獲準(zhǔn)向合格投資者公開(kāi)發(fā)行面值總額不超過(guò)50億元的公司債券。

（三）本期債券的主要條款

發(fā)行主體：重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司。

債券名稱(chēng)：重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司公開(kāi)發(fā)行2018年公司債券（第二期）。

發(fā)行規(guī)模：本期債券發(fā)行規(guī)模不超過(guò)20億元。

債券期限：本期債券分為兩個(gè)品種，品種一期限為5年期，附第3年末投資者回售選擇權(quán)和發(fā)行人票面利率調(diào)整選擇權(quán)；品種二為7年期，附第5年末投資者回售選擇權(quán)和發(fā)行人票面利率調(diào)整選擇權(quán)。

品種間回?fù)苓x擇權(quán)：發(fā)行人和聯(lián)席主承銷(xiāo)商將根據(jù)網(wǎng)下申購(gòu)情況，決定是否行使品種間回?fù)苓x擇權(quán)，即在本期債券發(fā)行總規(guī)模不超過(guò)20億元的前提下，減少其中一個(gè)品種的發(fā)行規(guī)模，同時(shí)對(duì)另一品種的發(fā)行規(guī)模增加相同金額。

債券利率及其確定方式：本期債券為固定利率債券，最終票面利率將根據(jù)網(wǎng)下詢(xún)價(jià)簿記結(jié)果，由發(fā)行人和聯(lián)席主承銷(xiāo)商按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定協(xié)商一致在利率詢(xún)價(jià)區(qū)間內(nèi)確定。其中，品種一的票面利率在存續(xù)期內(nèi)前3年固定不變；在存續(xù)期的第3年末，如發(fā)行人行使調(diào)整票面利率選擇權(quán)，未被回售部分的債券票面利率為存續(xù)期內(nèi)前3年票面利率加調(diào)整基點(diǎn)，在債券存續(xù)期后2年固定不變。品種二的票面利率在存續(xù)期內(nèi)前5年固定不變；在存續(xù)期的第5年末，如發(fā)行人行使調(diào)整票面利率選擇權(quán)，未被回售部分的債券票面利率為存續(xù)期內(nèi)前5年票面利率加調(diào)整基點(diǎn)，在債券存續(xù)期后2年固定不變。

發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)：對(duì)于本期債券的品種一，發(fā)行人有權(quán)決定在存續(xù)期的第3年末調(diào)整本期債券后2年的票面利率；發(fā)行人將于第3個(gè)計(jì)息年度付息日前的第30個(gè)交易日，在中國(guó)證監(jiān)會(huì)指定的信息披露媒體上發(fā)布關(guān)于是否調(diào)整票面利率以及調(diào)整幅度的公告。若發(fā)行人未行使票面利率調(diào)整選擇權(quán)，則后續(xù)期限票面利率仍維持原有票面利率不變。對(duì)于本期債券的品種二，發(fā)行人有權(quán)決定在存續(xù)期的第5年末調(diào)整本期債券后2年的票面利率；發(fā)行人將于第5個(gè)計(jì)息年度付息日前的第30個(gè)交易日，在中國(guó)證監(jiān)會(huì)指定的信息披露媒體上發(fā)布關(guān)于是否調(diào)整票面利率以及調(diào)整幅度的公告。若發(fā)行人未行使票面利率調(diào)整選擇權(quán)，則后續(xù)期限票面利率仍維持原有票面利率不變。

投資者回售選擇權(quán)：對(duì)于本期債券的品種一，發(fā)行人發(fā)出關(guān)于是否調(diào)整本期債券票面利率及調(diào)整幅度的公告后，投資者有權(quán)選擇在本期債券的第3個(gè)計(jì)息年度付息日將持有的本期債券按票面金額全部或部分回售給發(fā)行人。發(fā)行人將按照上證所和債券登記機(jī)構(gòu)相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則完成回售支付工作。對(duì)于本期債券的品種二，發(fā)行人發(fā)出關(guān)于是否調(diào)整本期債券票面利率及調(diào)整幅度的公告后，投資者有權(quán)選擇在本期債券的第5個(gè)計(jì)息年度付息日將持有的本期債券按票面金額全部或部分回售給發(fā)行人。發(fā)行人將按照上證所和債券登記機(jī)構(gòu)相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則完成回售支付工作。

回售登記期：對(duì)于本期債券的品種一和品種二，自發(fā)行人發(fā)出關(guān)于是否調(diào)整本期債券票面利率及調(diào)整幅度的公告之日起3個(gè)交易日內(nèi)，債券持有人可通過(guò)指定的方式進(jìn)行回售申報(bào)。債券持有人的回售申報(bào)經(jīng)確認(rèn)后不能撤銷(xiāo)，相應(yīng)的公司債券面值總額將被凍結(jié)交易；回售登記期不進(jìn)行申報(bào)的，則視為放棄回售選擇權(quán)，繼續(xù)持有本期債券并接受上述關(guān)于是否調(diào)整本期債券票面利率及調(diào)整幅度的決定。

債券票面金額：本期債券票面金額為100元。

發(fā)行價(jià)格：本期債券按面值平價(jià)發(fā)行。

債券形式：實(shí)名制記賬式公司債券。投資者認(rèn)購(gòu)的本期債券在登記機(jī)構(gòu)開(kāi)立的托管賬戶(hù)托管記載。本期債券發(fā)行結(jié)束后，債券認(rèn)購(gòu)人可按照有關(guān)主管機(jī)構(gòu)的規(guī)定進(jìn)行債券的轉(zhuǎn)讓、質(zhì)押等操作。

發(fā)行對(duì)象及向公司股東配售安排：本期債券面向《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》規(guī)定的合格投資者公開(kāi)發(fā)行，不向公司股東優(yōu)先配售。

起息日：本期債券的起息日為2018年11月6日。

付息債權(quán)登記日：本期債券的付息債權(quán)登記日為每年付息日期之前的第1個(gè)工作日。

付息日期：本期債券的品種一付息日期為2019年至2023年每年的11月6日。若投資者行使回售選擇權(quán)，則其回售部分債券的付息日為2019年至2021年每年的11月6日。如遇法定節(jié)假日或休息日，則順延至其后的第1個(gè)工作日；每次付息款項(xiàng)不另計(jì)利息。本期債券的品種二付息日期為2019年至2025年每年的11月6日。若投資者行使回售選擇權(quán)，則其回售部分債券的付息日為2019年至2023年每年的11月6日。如遇法定節(jié)假日或休息日，則順延至其后的第1個(gè)工作日；每次付息款項(xiàng)不另計(jì)利息。

到期日：本期債券的品種一到期日為2023年11月6日；若投資者行使回售選擇權(quán)，則其回售部分債券的到期日為2021年11月6日。本期債券的品種二到期日為2025年11月6日；若投資者行使回售選擇權(quán)，則其回售部分債券的到期日為2023年11月6日。

兌付債權(quán)登記日：本期債券的品種一兌付債權(quán)登記日為2023年11月6日之前的第3個(gè)工作日；若投資者行使回售選擇權(quán)，則其回售部分債券的兌付債權(quán)登記日為2021年11月6日之前的第3個(gè)工作日。本期債券的品種二兌付債權(quán)登記日為2025年11月6日之前的第3個(gè)工作日；若投資者行使回售選擇權(quán)，則其回售部分債券的兌付債權(quán)登記日為2023年11月6日之前的第3個(gè)工作日。

兌付日期：本期債券的品種一兌付日期為2023年11月6日；若投資者行使回售選擇權(quán)，則其回售部分債券的兌付日為2021年11月6日。如遇法定節(jié)假日或休息日，則順延至其后的第1個(gè)工作日；順延期間兌付款項(xiàng)不另計(jì)利息。本期債券的品種二兌付日期為2025年11月6日；若投資者行使回售選擇權(quán)，則其回售部分債券的兌付日為2023年11月6日。如遇法定節(jié)假日或休息日，則順延至其后的第1個(gè)工作日；順延期間兌付款項(xiàng)不另計(jì)利息。

計(jì)息期限：本期債券的品種一計(jì)息期限為2018年11月6日至2023年11月5日；若投資者行使回售選擇權(quán)，則其回售部分債券的計(jì)息期限為2018年11月6日至2021年11月5日。本期債券的品種二計(jì)息期限為2018年11月6日至2025年11月5日；若投資者行使回售選擇權(quán)，則其回售部分債券的計(jì)息期限為2018年11月6日至2023年11月5日。

還本付息方式及支付金額：本期債券采用單利按年計(jì)息，不計(jì)復(fù)利。每年付息一次，到期一次還本，最后一期利息隨本金的兌付一起支付。本期債券于每年的付息日向投資者支付的利息金額為投資者截至付息債權(quán)登記日收市時(shí)所持有的本期債券票面總額與對(duì)應(yīng)的票面利率的乘積；于兌付日向投資者支付的本息金額為投資者截至兌付債權(quán)登記日收市時(shí)所持有的本期債券最后一期利息及所持有的債券票面總額的本金。

付息、兌付方式：本期債券本息支付將按照證券登記機(jī)構(gòu)的有關(guān)規(guī)定統(tǒng)計(jì)債券持有人名單，本息支付方式及其他具體安排按照證券登記機(jī)構(gòu)的相關(guān)規(guī)定辦理。

擔(dān)保情況：本期債券無(wú)擔(dān)保。

信用級(jí)別及資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)：經(jīng)中誠(chéng)信證評(píng)綜合評(píng)定，本公司的主體信用等級(jí)為AAA，本期債券的信用等級(jí)為AAA。

聯(lián)席主承銷(xiāo)商、聯(lián)席簿記管理人：本公司聘請(qǐng)中信證券股份有限公司、中信建投證券股份有限公司和摩根士丹利華鑫證券有限責(zé)任公司作為本期債券的聯(lián)席主承銷(xiāo)商、聯(lián)席簿記管理人。

債券受托管理人：本公司聘請(qǐng)中信證券股份有限公司作為本期債券的債券受托管理人。

發(fā)行方式：本期債券面向《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》規(guī)定的合格投資者公開(kāi)發(fā)行，采取網(wǎng)下面向合格投資者詢(xún)價(jià)配售的方式，由發(fā)行人與聯(lián)席主承銷(xiāo)商根據(jù)詢(xún)價(jià)情況進(jìn)行債券配售。

配售規(guī)則：聯(lián)席簿記管理人根據(jù)網(wǎng)下詢(xún)價(jià)結(jié)果及網(wǎng)下發(fā)行期間合格投資者認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)情況對(duì)所有有效申購(gòu)進(jìn)行配售，合格投資者的獲配金額不會(huì)超過(guò)其累計(jì)有效申購(gòu)金額。

配售依照以下原則進(jìn)行：按照投資者的申購(gòu)利率從低到高進(jìn)行簿記建檔，按照申購(gòu)利率從低到高對(duì)申購(gòu)金額進(jìn)行累計(jì)，當(dāng)累計(jì)申購(gòu)金額超過(guò)或等于本期債券發(fā)行總額時(shí)所對(duì)應(yīng)的申購(gòu)利率確認(rèn)為發(fā)行利率。申購(gòu)利率在最終發(fā)行利率以下（含發(fā)行利率）的合格投資者按照價(jià)格優(yōu)先的原則配售；申購(gòu)利率相同且在該利率上的所有申購(gòu)不能獲得足額配售的情況下，按照等比例原則進(jìn)行配售，同時(shí)適當(dāng)考慮長(zhǎng)期合作的合格投資者優(yōu)先；參與網(wǎng)下詢(xún)價(jià)的合格投資者在最終發(fā)行利率以下（含發(fā)行利率）的認(rèn)購(gòu)意向?qū)?yōu)先得到滿(mǎn)足。

聯(lián)席簿記管理人有權(quán)決定本期債券的最終配售結(jié)果。

承銷(xiāo)方式：本期債券由聯(lián)席主承銷(xiāo)商負(fù)責(zé)組建承銷(xiāo)團(tuán)，以承銷(xiāo)團(tuán)余額包銷(xiāo)的方式承銷(xiāo)。本期債券發(fā)行最終認(rèn)購(gòu)不足部分全部由聯(lián)席主承銷(xiāo)商組織承銷(xiāo)團(tuán)余額包銷(xiāo)，各承銷(xiāo)方應(yīng)足額劃付各自承擔(dān)余額包銷(xiāo)責(zé)任比例對(duì)應(yīng)的募集款項(xiàng)。

擬上市交易場(chǎng)所：上海證券交易所。

新質(zhì)押式回購(gòu)：本公司主體信用等級(jí)為AAA，本期債券信用等級(jí)為AAA，本期債券符合進(jìn)行新質(zhì)押式回購(gòu)交易的基本條件，具體折算率等事宜將按上海證券交易所及證券登記機(jī)構(gòu)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

募集資金用途：本期債券募集資金擬用于償還有息負(fù)債。

募集資金專(zhuān)項(xiàng)賬戶(hù)：

1、賬戶(hù)名稱(chēng)：重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司

開(kāi)戶(hù)銀行：興業(yè)銀行重慶解放碑支行

銀行賬戶(hù)：346240100100025411

2、賬戶(hù)名稱(chēng)：重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司

開(kāi)戶(hù)銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司重慶渝北龍湖支行

銀行賬戶(hù)：31110201040012974

稅務(wù)提示：根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，投資者投資本期債券所應(yīng)繳納的稅款由投資者承擔(dān)。

（四）本期債券發(fā)行及上市安排

1、本期債券發(fā)行時(shí)間安排

發(fā)行公告刊登日期：2018年11月1日。

發(fā)行首日：2018年11月5日。

預(yù)計(jì)發(fā)行期限：2018年11月5日至2018年11月6日，共2個(gè)工作日。

網(wǎng)下發(fā)行期限：2018年11月5日至2018年11月6日。

2、本期債券上市安排

本次發(fā)行結(jié)束后，本公司將盡快向上交所提出關(guān)于本期債券上市交易的申請(qǐng)，具體上市時(shí)間將另行公告。

二、本期債券發(fā)行的有關(guān)機(jī)構(gòu)

（一）發(fā)行人：重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司

聯(lián)系人：趙軼、王端、戴澤澤、方敏

聯(lián)系電話(huà)：010-86499182

傳真：010-86499091

（二）聯(lián)席主承銷(xiāo)商

1、中信證券股份有限公司

住所：廣東省深圳市福田區(qū)中心三路8號(hào)卓越時(shí)代廣場(chǎng)（二期）北座

辦公地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)亮馬橋路48號(hào)中信證券大廈

法定代表人：張佑君

聯(lián)系人：姜琪、趙宇馳、馬凱、姜昊天、蔣昱辰、張?zhí)僖?、彭驍騏

聯(lián)系電話(huà)：010-60833561、3113

傳真：010-60833504

2、中信建投證券股份有限公司

住所：北京市朝陽(yáng)區(qū)安立路66號(hào)4號(hào)樓

辦公地址：北京市東城區(qū)朝陽(yáng)門(mén)內(nèi)大街2號(hào)凱恒中心B座二層

法定代表人：王常青

聯(lián)系人：杜美娜、高昳堃、任賢浩、尹建超、黃亦妙、李文杰、黃凌鴻、陳宇翔

聯(lián)系電話(huà)：010-65608354

傳真：010-65608445

3、摩根士丹利華鑫證券有限責(zé)任公司

住所：中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)世紀(jì)大道100號(hào)上海環(huán)球金融中心75樓75T30室

辦公地址：中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)世紀(jì)大道100號(hào)上海環(huán)球金融中心75樓

法定代表人：王文學(xué)

聯(lián)系人：李啟迪、李春暉、張帆、胡競(jìng)雯

聯(lián)系電話(huà)：021-20336000

傳真：021-20336040

（三）發(fā)行人律師：北京市通商律師事務(wù)所

住所：北京市建國(guó)門(mén)外大街甲12號(hào)新華保險(xiǎn)大廈6層

負(fù)責(zé)人：吳剛

經(jīng)辦律師：孔鑫、宋滋龍

聯(lián)系電話(huà)：010-65693399

傳真：010-65693838

（四）會(huì)計(jì)師事務(wù)所：北京永拓會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）

住所：北京市朝陽(yáng)區(qū)關(guān)東店北街1號(hào)2幢13層

負(fù)責(zé)人：呂江

聯(lián)系人：張偉

聯(lián)系電話(huà)：023-67398520

傳真：010-65955570

（五）資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)：中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司

住所：上海市青浦區(qū)工業(yè)園區(qū)郟一工業(yè)區(qū)7號(hào)3幢1層C區(qū)113室

負(fù)責(zé)人：閆衍

主要聯(lián)系人：龔天璇、樊春裕、周鵬

聯(lián)系電話(huà)：021-51019090

傳真：010-51019030

（六）債券受托管理人：中信證券股份有限公司

聯(lián)系人：姜琪、馬凱、姜昊天、蔣昱辰、張?zhí)僖?、彭驍騏

聯(lián)系電話(huà)：010-60833561、7690

傳真：010-60833504

（七）募集資金專(zhuān)項(xiàng)賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)銀行

1、興業(yè)銀行重慶解放碑支行

住所：重慶市渝中區(qū)正陽(yáng)街68號(hào)

負(fù)責(zé)人：李國(guó)卿

聯(lián)系人：陳科均

聯(lián)系電話(huà)：18580150902

傳真：023-86118709

銀行賬戶(hù)：346240100100025411

2、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司重慶渝北龍湖支行

住所：重慶市渝北區(qū)新南路164號(hào)

負(fù)責(zé)人：羅波

聯(lián)系人：王云

聯(lián)系電話(huà)：023-63018938

傳真：023-63018938

銀行賬戶(hù)：31110201040012974

（八）申請(qǐng)上市的證券交易所：上海證券交易所

住所：上海市浦東南路528號(hào)證券大廈

聯(lián)系地址：上海市浦東南路528號(hào)證券大廈

聯(lián)系電話(huà)：021-68808888

傳真：021-68804868

郵政編碼：200120

（九）公司債券登記機(jī)構(gòu)：中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司上海分公司

住所：中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)陸家嘴東路166號(hào)

聯(lián)系地址：中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)陸家嘴東路166號(hào)

聯(lián)系電話(huà)：021-68873878

傳真：021-68870064

郵政編碼：200120

三、認(rèn)購(gòu)人承諾

購(gòu)買(mǎi)本期債券的投資者（包括本期債券的初始購(gòu)買(mǎi)人和二級(jí)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)人，及以其他方式合法取得本期債券的人，下同）被視為作出以下承諾：

（一）接受本募集說(shuō)明書(shū)對(duì)本期債券項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的所有規(guī)定并受其約束；

（二）本期債券的發(fā)行人依有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定發(fā)生合法變更，在經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)后并依法就該等變更進(jìn)行信息披露時(shí)，投資者同意并接受該等變更；

（三）本期債券發(fā)行結(jié)束后，發(fā)行人將申請(qǐng)本期債券在上交所上市交易，并由主承銷(xiāo)商代為辦理相關(guān)手續(xù)，投資者同意并接受這種安排。

四、發(fā)行人與本次發(fā)行的有關(guān)機(jī)構(gòu)、人員的利害關(guān)系

截至2018年6月30日，本公司與本次發(fā)行有關(guān)的中介機(jī)構(gòu)及其法定代表人、高級(jí)管理人員及經(jīng)辦人員之間不存在直接或間接的股權(quán)關(guān)系等實(shí)質(zhì)性利害關(guān)系。

第二節(jié) 發(fā)行人及本期債券的資信狀況

一、本期債券的信用評(píng)級(jí)情況

根據(jù)中誠(chéng)信證評(píng)出具的《重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司公開(kāi)發(fā)行2018年公司債券（第二期）信用評(píng)級(jí)報(bào)告》，發(fā)行人主體信用等級(jí)為AAA，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定，本期債券的信用等級(jí)為AAA。

二、信用評(píng)級(jí)報(bào)告的主要事項(xiàng)

（一）信用評(píng)級(jí)結(jié)論及標(biāo)識(shí)所代表的涵義

經(jīng)中誠(chéng)信證評(píng)綜合評(píng)定，本公司主體信用等級(jí)為AAA，本期債券的信用等級(jí)為AAA，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定，該級(jí)別反映了公司償還債務(wù)的能力極強(qiáng)，基本不受不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，違約風(fēng)險(xiǎn)極低。經(jīng)中誠(chéng)信證評(píng)評(píng)定“重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司公開(kāi)發(fā)行2018年公司債券（第二期）”信用級(jí)別為AAA，該級(jí)別反映了本期債券的信用質(zhì)量極高，信用風(fēng)險(xiǎn)極低。

（二）評(píng)級(jí)報(bào)告的內(nèi)容摘要

中誠(chéng)信證評(píng)肯定了龍湖拓展領(lǐng)先的區(qū)域市場(chǎng)地位、很強(qiáng)的品牌實(shí)力、日益成熟的商業(yè)物業(yè)以及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策等因素對(duì)公司信用質(zhì)量的支持。同時(shí)，中誠(chéng)信證評(píng)也關(guān)注到公司未來(lái)面臨一定的資本支出壓力等因素可能對(duì)公司信用質(zhì)量產(chǎn)生的影響。

1、正面

（1）領(lǐng)先的區(qū)域市場(chǎng)地位。公司專(zhuān)注于重慶市住宅和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展十多年，在重慶市保持了長(zhǎng)期領(lǐng)先的市場(chǎng)地位，成為區(qū)域龍頭房地產(chǎn)企業(yè)。同時(shí)，自2005年全國(guó)化戰(zhàn)略實(shí)施以來(lái)，截至2018年6月末，公司已進(jìn)入40個(gè)一線(xiàn)及核心二線(xiàn)城市，且在所進(jìn)入的城市取得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模和綜合實(shí)力居行業(yè)前列。

（2）很強(qiáng)的品牌實(shí)力。通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)化和細(xì)節(jié)精致化管理，公司產(chǎn)品在定位、設(shè)計(jì)及物業(yè)管理方面均具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并在別墅等細(xì)分產(chǎn)品領(lǐng)域具有廣泛的市場(chǎng)影響力，公司的品牌實(shí)力有助于其區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)先地位的保持。

（3）商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)模式日漸成熟，已成為公司利潤(rùn)的重要來(lái)源。憑借合理的商業(yè)物業(yè)投資策略以及在商場(chǎng)選址及運(yùn)營(yíng)方面累積的經(jīng)驗(yàn)，公司商業(yè)物業(yè)規(guī)模日益增長(zhǎng)，商業(yè)物業(yè)租金收入亦快速上升。截至2018年6月末，公司在重慶、成都及北京等城市擁有開(kāi)業(yè)商場(chǎng)23個(gè)，商場(chǎng)面積合計(jì)213.49萬(wàn)平方米。

（4）穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策。公司執(zhí)行了較為嚴(yán)格的負(fù)債及融資管理，近年來(lái)其資產(chǎn)負(fù)債率及凈負(fù)債率指標(biāo)均處于較低水平，且公司債務(wù)結(jié)構(gòu)以長(zhǎng)期債務(wù)為主，并實(shí)現(xiàn)了較低的融資成本；同時(shí)，公司重視銷(xiāo)售回款及穩(wěn)健投資對(duì)于現(xiàn)金流管理的重要性，其流動(dòng)性指標(biāo)亦保持在較好水平。

2、關(guān)注

未來(lái)或面臨一定的資本支出壓力。截至2018年6月末，公司在建/擬建項(xiàng)目共計(jì)140個(gè)，在建面積為3,303.76萬(wàn)平方米，其中在建商業(yè)物業(yè)共計(jì)18個(gè)，規(guī)劃建筑面積191.35萬(wàn)平方米，未來(lái)公司或面臨一定的資本支出壓力。

（三）跟蹤評(píng)級(jí)的有關(guān)安排

根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)相關(guān)規(guī)定、評(píng)級(jí)行業(yè)慣例以及中誠(chéng)信證評(píng)評(píng)級(jí)制度相關(guān)規(guī)定，自首次評(píng)級(jí)報(bào)告出具之日（以評(píng)級(jí)報(bào)告上注明日期為準(zhǔn)）起，中誠(chéng)信證評(píng)將在本期債券信用等級(jí)有效期內(nèi)或者本期債券存續(xù)期內(nèi)，持續(xù)關(guān)注本期債券發(fā)行人外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化、經(jīng)營(yíng)或財(cái)務(wù)狀況變化以及本期債券償債保障情況等因素，以對(duì)本期債券的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行持續(xù)跟蹤。跟蹤評(píng)級(jí)包括定期和不定期跟蹤評(píng)級(jí)。

在跟蹤評(píng)級(jí)期限內(nèi)，中誠(chéng)信證評(píng)將于發(fā)行主體及擔(dān)保主體（如有）年度報(bào)告公布后二個(gè)月內(nèi)完成該年度的定期跟蹤評(píng)級(jí)，并發(fā)布定期跟蹤評(píng)級(jí)結(jié)果及報(bào)告；在此期限內(nèi)，如發(fā)行主體、擔(dān)保主體（如有）發(fā)生可能影響本期債券信用等級(jí)的重大事件，應(yīng)及時(shí)通知本公司，并提供相關(guān)資料，中誠(chéng)信證評(píng)將就該事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)研、分析并發(fā)布不定期跟蹤評(píng)級(jí)結(jié)果。

如發(fā)行主體、擔(dān)保主體（如有）未能及時(shí)或拒絕提供相關(guān)信息，中誠(chéng)信證評(píng)將根據(jù)有關(guān)情況進(jìn)行分析，據(jù)此確認(rèn)或調(diào)整主體、債券信用等級(jí)或公告信用等級(jí)暫時(shí)失效。

中誠(chéng)信證評(píng)的定期和不定期跟蹤評(píng)級(jí)結(jié)果等相關(guān)信息將通過(guò)上交所網(wǎng)站（www.sse.com.cn）和中誠(chéng)信證評(píng)網(wǎng)站（www.ccxr.com.cn）予以公告，且交易所網(wǎng)站公告披露時(shí)間應(yīng)不晚于在其他交易場(chǎng)所、媒體或者其他場(chǎng)合公開(kāi)披露的時(shí)間。

三、評(píng)級(jí)結(jié)果差異說(shuō)明

本公司于2009年5月5日在境內(nèi)公開(kāi)發(fā)行14億元的企業(yè)債券，上海新世紀(jì)資信評(píng)估投資服務(wù)有限公司于2008年12月31日首次評(píng)級(jí)時(shí)給予本公司AA-級(jí)主體評(píng)級(jí)，其后于2010年6月4日將本公司主體評(píng)級(jí)調(diào)升至AA，于2013年6月28日將本公司主體評(píng)級(jí)調(diào)升至AA+，并于2014年6月27日發(fā)布跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告，維持AA+的主體評(píng)級(jí)；于2015年7月6日發(fā)布跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告，將本公司主體評(píng)級(jí)上調(diào)至AAA，其主要觀(guān)點(diǎn)為：得益于良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，2014年公司資本實(shí)力增強(qiáng)，財(cái)務(wù)杠桿小幅下降。公司房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況良好，資金回籠量大，并能得到控股股東合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等方面的大力支持，債券到期償付的保障程度較高。目前，經(jīng)濟(jì)下行較大，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售壓力加大，公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)面臨的經(jīng)營(yíng)壓力有所增加。

除上述情形外，2015年以來(lái)上海新世紀(jì)資信評(píng)估投資服務(wù)有限公司、大公國(guó)際資信評(píng)估有限公司、中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司均評(píng)定本公司主體評(píng)級(jí)為AAA，與本期債券主體評(píng)級(jí)結(jié)果無(wú)差異。

四、發(fā)行人的資信情況

（一）發(fā)行人獲得主要貸款銀行的授信情況

本公司在各大銀行等金融機(jī)構(gòu)的資信情況良好，與國(guó)內(nèi)主要商業(yè)銀行一直保持長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系，獲得較高的授信額度，間接債務(wù)融資能力較強(qiáng)。截至2018年6月30日，公司獲得工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行四大國(guó)有銀行給予的集團(tuán)授信總額度合計(jì)為1,110.90億元，其中已使用授信額度430.27億元，未使用授信余額680.63億元。

（二）最近三年及一期與主要客戶(hù)發(fā)生業(yè)務(wù)往來(lái)時(shí)，是否有嚴(yán)重違約現(xiàn)象

最近三年及一期，本公司與主要客戶(hù)發(fā)生業(yè)務(wù)往來(lái)時(shí)，本公司未曾有嚴(yán)重違約。

（三）最近三年及一期發(fā)行的債券以及償還情況

最近三年及一期，本公司未發(fā)生延遲支付債券本息的情況。

截至本募集說(shuō)明書(shū)簽署日，本公司已公開(kāi)發(fā)行的債券情況如下：

本公司于2009年5月5日在境內(nèi)公開(kāi)發(fā)行14億元企業(yè)債券。該債券期限為7年，附第5年末發(fā)行人上調(diào)票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，票面年利率為6.70%，每年付息2次，到期一次性?xún)斶€本金并支付最后一期利息。2014年5月5日，發(fā)行人未行使上調(diào)票面利率選擇權(quán)，票面利率保持6.70%，無(wú)投資者行使回售選擇權(quán)，本次企業(yè)債券已于2016年5月5日到期兌付。

本公司于2015年7月7日在境內(nèi)面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行20億元公司債券，期限為5年期，票面利率為4.60%，每年付息1次，到期一次性?xún)斶€本金并支付最后一期利息。

本公司于2015年7月27日在境內(nèi)面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行40億元公司債券，分為兩個(gè)品種，品種一為5年期，附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，發(fā)行時(shí)票面利率為3.93%；品種二為7年期，附第5年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，票面利率為4.20%。2018年7月27日，本期債券品種一回售16.53億元，自2018年7月27日起，本期債券票面利率調(diào)整為5.50%。

本公司于2015年11月2日在境內(nèi)面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行20億元公司債券，期限為7年期，附第5年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，票面利率為4.08%。

本公司于2016年1月22日在境內(nèi)面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行41億元公司債券，分為兩個(gè)品種，品種一為5年期，附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，票面利率為3.30%；品種二為8年期，附第5年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，票面利率為3.68%。

本公司于2016年3月3日在境內(nèi)面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行40億元公司債券，分為兩個(gè)品種，品種一為6年期，附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，票面利率為3.19%；品種二為10年期，附第5年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，票面利率為3.75%。

本公司于2016年7月13日在境內(nèi)面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行37億元公司債券，分為兩個(gè)品種，品種一為5年期，附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，票面利率為3.06%；品種二為7年期，附第5年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，票面利率為3.68%。

本公司于2017年2月16日在境內(nèi)公開(kāi)發(fā)行30.40億元綠色債券，分為兩個(gè)品種，品種一為5年期，附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，票面利率為4.40%；品種二為7年期，附第5年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，票面利率為4.67%。

本公司于2017年3月6日在境內(nèi)公開(kāi)發(fā)行10億元綠色債券，期限為7年期，附第5年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，票面利率為4.75%。

本公司于2018年3月20日在境內(nèi)面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行30億元住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券，期限為5年期，附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，票面利率為5.60%。

本公司于2018年8月1日在境內(nèi)面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行30億元公司債券，期限為5年期，附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，票面利率為4.96%。

本公司于2018年8月16日在境內(nèi)面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行20億元住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券，期限為5年期，附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，票面利率為4.98%。

（四）累計(jì)公司債券余額及其占發(fā)行人最近一期末凈資產(chǎn)的比例

截至本募集說(shuō)明書(shū)簽署日，公司公開(kāi)發(fā)行的公司債券、企業(yè)債券累計(jì)余額為301.87億元，如本期20億元公司債券完成發(fā)行，本公司累計(jì)公司債券、企業(yè)債券余額為321.87億元，占本公司截至2018年6月30日未經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)（合并報(bào)表中股東權(quán)益合計(jì)）的比例未超過(guò)40%。

截至募集說(shuō)明書(shū)簽署日，發(fā)行人已申報(bào)不超過(guò)45億元企業(yè)債券。

（五）發(fā)行人最近三年及一期合并財(cái)務(wù)報(bào)表口徑下的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)

注：除特別注明外，以上財(cái)務(wù)指標(biāo)均按照合并報(bào)表口徑計(jì)算。

上述財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算方法如下：

1、流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債；

2、速動(dòng)比率＝（流動(dòng)資產(chǎn)－存貨）/流動(dòng)負(fù)債；

3、資產(chǎn)負(fù)債率＝總負(fù)債/總資產(chǎn)；

4、EBITDA利息保障倍數(shù)＝（利潤(rùn)總額+計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出+折舊+攤銷(xiāo)）/（計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出+資本化利息支出）；

5、貸款償還率＝實(shí)際貸款償還額/應(yīng)償還貸款額；

6、利息償付率＝實(shí)際支付利息/應(yīng)付利息。

第五節(jié) 增信機(jī)制、償債計(jì)劃及其他保障措施

一、增信機(jī)制

本期債券無(wú)擔(dān)保。

二、償債計(jì)劃

本期債券品種一的付息日期為2019年至2023年每年的11月6日，若投資者行使回售選擇權(quán)，則其回售部分債券的付息日為2019年至2021年每年的11月6日；本期債券品種二的付息日期為2019年至2025年每年的11月6日，若投資者行使回售選擇權(quán)，則其回售部分債券的付息日為2019年至2023年每年的11月6日。如遇法定節(jié)假日或休息日，則順延至其后的第1個(gè)工作日；每次付息款項(xiàng)不另計(jì)利息。

本期債券本金及利息的支付將通過(guò)證券登記機(jī)構(gòu)和有關(guān)機(jī)構(gòu)辦理。支付的具體事項(xiàng)將按照有關(guān)規(guī)定，由公司在中國(guó)證監(jiān)會(huì)指定媒體上發(fā)布的公告中加以說(shuō)明。

三、償債資金來(lái)源

本期債券的償債資金將主要來(lái)源于公司日常經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。2015-2017年度和2018年1-6月，發(fā)行人合并口徑營(yíng)業(yè)收入分別為422.02億元、455.47億元、669.77億元和249.48億元；歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)分別為80.81億元、73.97億元、114.94億元和53.47億元；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為69.96億元、8.97億元、5.18億元和34.56億元；公司息稅折舊攤銷(xiāo)前利潤(rùn)（EBITDA）分別為119.62億元、115.26億元、209.75億元和84.19億元。隨著公司業(yè)務(wù)規(guī)模的逐步擴(kuò)大，公司利潤(rùn)水平有望進(jìn)一步提升，從而為本期債券本息的償付提供保障。

四、償債應(yīng)急保障方案

公司長(zhǎng)期保持較為穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，資產(chǎn)流動(dòng)性良好，必要時(shí)可以通過(guò)流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)來(lái)補(bǔ)充償債資金。截至2018年6月30日，公司流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)3,336.11億元，明細(xì)構(gòu)成如下：

單位：萬(wàn)元、%

在公司現(xiàn)金流量不足的情況下，可以通過(guò)變現(xiàn)除所有權(quán)受限資產(chǎn)及已實(shí)現(xiàn)預(yù)售的存貨外的流動(dòng)資產(chǎn)來(lái)獲得必要的償債資金支持。

公司流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)指如公司開(kāi)工項(xiàng)目無(wú)法順利完成開(kāi)發(fā)，則存在項(xiàng)目產(chǎn)品無(wú)法達(dá)到銷(xiāo)售條件、無(wú)法銷(xiāo)售變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)無(wú)法按期交付的項(xiàng)目，還可能出現(xiàn)已預(yù)售房源退房的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)多年的項(xiàng)目運(yùn)作，公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理方面的能力已經(jīng)非常成熟，未發(fā)生過(guò)開(kāi)工項(xiàng)目進(jìn)度嚴(yán)重偏離的情況，也未發(fā)生項(xiàng)目無(wú)法按期交付的情況，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)總體可控。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指如行業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生重大波動(dòng)，甚至出現(xiàn)極端情形，則存在項(xiàng)目產(chǎn)品無(wú)法實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。公司一貫堅(jiān)持隨行就市的銷(xiāo)售政策，會(huì)根據(jù)公司的資金情況，結(jié)合市場(chǎng)形勢(shì)，靈活調(diào)整產(chǎn)品價(jià)格，確保公司資金余額充裕。

五、償債保障措施

為了充分、有效的維護(hù)債券持有人的利益，本公司為本期債券的按時(shí)、足額償付制定了一系列工作計(jì)劃，包括確定專(zhuān)門(mén)部門(mén)與人員、安排償債資金、制定并嚴(yán)格執(zhí)行資金管理計(jì)劃、做好組織協(xié)調(diào)、充分發(fā)揮債券受托管理人的作用和嚴(yán)格履行信息披露義務(wù)等，形成一套確保債券安全付息、兌付的保障措施。

（一）制定《債券持有人會(huì)議規(guī)則》

本公司和債券受托管理人已按照《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》的要求制定了本期債券的《債券持有人會(huì)議規(guī)則》，約定債券持有人通過(guò)債券持有人會(huì)議行使權(quán)利的范圍，債券持有人會(huì)議的召集、通知、決策機(jī)制和其他重要事項(xiàng)，為保障本期債券的本息及時(shí)足額償付做出了合理的制度安排。

（二）設(shè)立專(zhuān)門(mén)的償付工作小組

本公司將在每年的財(cái)務(wù)預(yù)算中落實(shí)安排本期債券本息的兌付資金，保證本息的如期償付，保證債券持有人的利益。在利息和到期本金償付日之前的十五個(gè)工作日內(nèi)，公司將組成償付工作小組，負(fù)責(zé)利息和本金的償付及與之相關(guān)的工作。

（三）制定并嚴(yán)格執(zhí)行資金管理計(jì)劃

本期債券發(fā)行后，公司將根據(jù)債務(wù)結(jié)構(gòu)情況進(jìn)一步加強(qiáng)公司的資產(chǎn)負(fù)債管理、流動(dòng)性管理、募集資金使用管理、資金管理等，并將根據(jù)債券本息未來(lái)到期應(yīng)付情況制定年度、月度資金運(yùn)用計(jì)劃，保證資金按計(jì)劃調(diào)度，及時(shí)、足額地準(zhǔn)備償債資金用于每年的利息支付以及到期本金的兌付，以充分保障投資者的利益。

（四）充分發(fā)揮債券受托管理人的作用

本期債券引入了債券受托管理人制度，由債券受托管理人代表債券持有人對(duì)公司的相關(guān)情況進(jìn)行監(jiān)督，并在債券本息無(wú)法按時(shí)償付時(shí)，代表債券持有人，采取一切必要及可行的措施，保護(hù)債券持有人的正當(dāng)利益。

本公司將嚴(yán)格按照《債券受托管理協(xié)議》的約定，配合債券受托管理人履行職責(zé)，定期向債券受托管理人報(bào)送公司履行承諾的情況，并在公司可能出現(xiàn)債券違約時(shí)及時(shí)通知債券受托管理人，便于債券受托管理人及時(shí)依據(jù)《債券受托管理協(xié)議》采取必要的措施。

住所：重慶市北部新區(qū)人和鎮(zhèn)柏林村龍湖西路8號(hào)

郵政編碼：100029

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